Выкуп недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства у ДГИ г. Москвы
В большинстве случаев бизнес начинается с аренды недвижимости. А при успешном развитии собственного дела у владельцев становится все больше стимулов закрепить за собой это помещение в полноправной собственности. Отпадает необходимость согласовывать ремонт, сдачу в субаренду, беспокоиться об истечении аренды и расторжении договора.
1. Можете ли вы выкупить арендуемое у города недвижимое имущество?
Отношения по выкупу арендуемого помещения у города напрямую регулируются Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. В нем названы следующие условия выкупа:
- недвижимость арендуется более 1 года
- нет долгов
- статус субъекта малого и среднего предпринимательства не утрачен
Если данные условия соблюдены, а у вас есть деньги на внесение первоначального взноса для покупки, то дело за малым – обратиться в департамент за получением договора, а затем в суд за обжалованием высокой цены.
2. Как происходит процесс выкупа недвижимости через суд? Что мы делаем
Если все условия, названные в законе, соблюдены, то вы пишите заявление в ДГИ с требованием определить выкупную цену недвижимости и подготовить для вас договоры купли-продажи. Департамент в свою очередь направляет вам оригиналы договора с требованием подписать. Срок для вашего рассмотрения – 30 дней.
Если цена вас устраивает, что бывает редко, вы соглашаетесь и подписываете договор купли-продажи.
Если нет, то в работу вступаем мы. Само собой лучший вариант, если мы сначала обсудим сколько составляет реальная рыночная стоимость, а уже потом будем обращаться в ДГИ, то есть чем раньше вы обратитесь к нам, тем более тщательно мы подготовимся.
Составляем протокол разногласий в части выкупной цены, в основу нашей цены ложится экспертиза нашей оценочной компании. Направляем этот протокол вместе с экземплярами подписанного договора в Департамент. Он в 99% случаев отказывается подписать протокол разногласий.
После отказа в принятии наших условий идем в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий в части оплаты. В суде, не теряя времени даром, сразу заявляем ходатайство о судебной экспертизе, на рассмотрение которой ставим вопрос о достоверной рыночной цене.
Учитываем, что стоимость определяется на момент представления заявления о выкупе в Департамент.
Суд выбирает экспертную оценочную компанию (это ключевой момент дела, оценочная компания должна правильно определить цену). При этом мы вправе представить кандидатуры таких компаний.
В основе решения будет лежать стоимость, определенная по результатам судебно-оценочной экспертизы. Как пройдет апелляция, Департамент выдает новые экземпляры договора продажи.
Все это время необходимо будет платить аренду за помещение. После внесения первого платежа в счет выкупа необходимость в аренде отпадает.
Результатом нашей услуги будут сбереженные для вас деньги: разница между первоначальной ценой и определенной в ходе судебного урегулирования.
3. Почему мы лучшего всего подходим для этой работы?
Поручая свое дело юристу без опыта, вы рискуете в лучшем случае потратить впустую время и деньги на юриста. В худшем случае потеряете право на выкуп, а после расторжения аренды и само помещение.
Автор данной статьи, юрист Полоненко Юрий Константинович, провел более 7 подобных судебных процессов в Арбитражном суде г. Москвы, результатом которых всегда становился выкуп недвижимости у города по рыночной цене, ниже первоначально заявленной департаментом.
В этом можно убедиться, просмотрев практику из открытых источников. Общая сумма сбереженных клиентам денег по подобным процессам составила более 110 миллионов рублей.
Выигранные судебные дела
Контрагент нашего клиента в нарушение договора не оплачивал оказанные услуги, пытался затянуть дело встречным иском
В суде были заявлены возражения против предъявления ответчиком встречного иска со ссылкой на злоупотребление правом и неуведомление истца о данном иске
Нашему клиенту сбережено 299 905 рублей.
Департамент городского имущества Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к нашему клиенту о взыскании задолженности по аренде в размере более 15 миллионов рублей
Мы убедили суд кассационной инстанции, что начисление долга произведено Департаментом необоснованно. В результате повторного рассмотрения дела взыскание произведено по реально действовавшей ставке аренды
Одно из первых дел нашей компании, выигранное в 2010 году. Госинспекция по недвижимости определила, что клиент провел незаконную перепланировку и назначила штраф
Клиенту, чьи интересы мы представляли, в нарушение договора не передан загородный дом. Застройщик объявлен банкротом. Дело выиграно в Высшем арбитражном суде РФ
Выявлено ошибочное толкование судами ст.126 ФЗ «О банкротстве», неправильное определение характера произведенного платежа, неверное применение судом кассационной инстанции ч.1 ст. 286 АПК РФ
Требование выкуплено должником.
Клиенту возвращены денежные средства.
Клиент обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения по ФЗ №159-ФЗ от 2008г. Департамент представил проект договора купли-продажи по цене 71 319 000 рублей
Несмотря на отказ суда первой инстанции, нам удалось доказать, что рыночная стоимость меньше указанной департаментом. Проведена работа с экспертной организацией по оценке. Дело выиграно на уровне апелляции
4. Стоимость выкупа недвижимости и сопутствующие расходы.
Общая стоимость складывается из вознаграждения юристу и расходов на ведение процесса.
Вознаграждение по данным делам составляет 300 тысяч рублей. Предусмотрен 50% аванс. В эту стоимость входит полное ведение дела до получения решения суда и вступления его в законную силу.
В расходы будет входить госпошлина в суд, оплата экспертного заключения.
5. Шансы на выгодное завершение спора.
Анализируя шансы на успешное завершение тяжбы с ДГИ по г. Москве следует учитывать, что заявленная департаментом цена, как правило, основывается на предложениях без учета дисконта и текущей экономической ситуации. В абсолютном большинстве случаев, цена по которой выкупается помещение, ниже на 15-25% от первоначальной. Суд лояльно относится к арендаторам, желающим выкупить помещение, а департамент в свою очередь заинтересован провести приватизацию. Вы можете узнать о всех возможностях приобрести ваше помещение просто связавшись с нами.
Команда специалистов
